2026 서울시 미리내집(장기전세주택Ⅱ) 제7차 완전정리 | 신청자격·보증금·경쟁률·장단점 한눈에 (4.24 공고)
서울에서 내 집 마련은 부담스럽지만 안정적으로 오래 거주할 수 있는 주거 제도를 찾는다면, 서울시 미리내집(장기전세주택Ⅱ) 모집 공고를 꼭 확인할 필요가 있습니다. 특히 2026년 4월 24일 발표된 제7차 모집은 신규 공급 주택과 신청 조건이 공개되면서 관심이 높아지고 있습니다.
이 글에서는 미리내집 신청자격, 모집 대상 주택, 보증금 수준, 신청 일정·방법은 물론, 실제 장단점과 예상 경쟁률까지 한눈에 정리했습니다. 처음 접하는 분도 헷갈리지 않도록 핵심만 빠르게 확인해보세요.
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| 힐스테이트 동작시그니처(동작구 상도동) 출처-서울시 |
미리내집은 '내 집이 될 주택을 미리 마련한다'는 의미입니다. 공식 명칭은 장기전세주택Ⅱ로, 서울시가 신혼부부 전용으로 공급하는 공공 전세주택입니다.
쉽게 말해, 서울시(SH공사)가 신축 아파트를 보유하고 신혼부부에게 주변 시세보다 저렴한 보증금으로 전세처럼 빌려주는 제도입니다. 일반 민간 전세와 달리 집주인 사정으로 갑자기 나가야 하는 위험이 없고, 아이를 낳으면 최장 20년까지 안정적으로 살 수 있으며, 더 나아가 아이를 두 명 이상 낳으면 해당 주택을 시세보다 싸게 살 수 있는 기회까지 주어집니다.
💡 기존 장기전세주택(SHift1)과 차이: 기존 장기전세는 모든 무주택자 대상·최대 20년 거주가 기본이었습니다. 미리내집(SHift2)은 신혼부부 전용으로 더 좁히고 대신 출산 연계 인센티브(내 집 마련 기회)를 대폭 추가한 업그레이드 버전입니다.
제7차 미리내집(아파트형)은 신축 아파트 3개 단지(신규 124가구)와 기존 계약 해지·이전 가구를 재공급하는 317가구를 합산해 총 441가구, 85개 단지를 모집합니다.
| 단지명 | 위치 | 교통 | 모집 |
| 힐스테이트 동작시그니처 | 동작구 상도동 | 상도·장승배기역 도보 10분 | 91가구 |
| 엘리프 미아역 | 강북구 미아동 | 4호선 미아역 도보 3분 | 17가구 |
| 보라매역 프리센트 | 동작구 신대방동 | 7호선·신림선 보라매역 도보 2분 | 16가구 |
✅ 신규 3개 단지는 모두 신축 아파트입니다. 재공급 물량은 이미 지어진 기존 단지에서 계약이 해지·이전된 가구로, 단지 연식이 다양합니다.
전용면적은 주로 43~84㎡(14~25평) 다양하며, 1~2인 신혼 가구에서 자녀 포함 4인 가구까지 선택할 수 있습니다.
[ 기본 조건 — 4가지 모두 충족해야 ]
- 거주지: 공고일(2026.4.24.) 기준 서울특별시 거주자
- 무주택: 세대원 전원 무주택 + 신청자·배우자 모두 최근 5년간 주택 소유 이력 없음
- 신혼 요건: 혼인신고일로부터 7년 이내 신혼부부 또는 입주 전까지 혼인할 예비신혼부부
- 소득 기준: 전용면적에 따라 다름 (아래 표 참고)
| 전용면적 | 외벌이 기준 | 맞벌이 기준 |
| 60㎡ 이하 | 도시근로자 월평균 소득 120% 이하 | 180% 이하 |
| 60㎡ 초과 | 도시근로자 월평균 소득 150% 이하 | 200% 이하 |
※ 4인 가족 기준 도시근로자 월평균 소득 100%는 약 600만 원대 (매년 변동). 맞벌이 기준이 완화되어 중산층 맞벌이 부부도 신청 가능한 경우가 많습니다.
청약통장은 미리내집 신청의 필수 자격 요건은 아닙니다. 그러나 당첨자 선정 시 청약통장 납입 횟수가 가점 항목에 반영되므로, 인기 역세권 단지처럼 경쟁률이 수십~수백 대 1에 달하는 곳은 가점 없이는 사실상 당첨이 어렵습니다.
미리내집 보증금은 주변 시세의 80% 수준으로 책정됩니다. 즉 시세 5억짜리 아파트라면 4억에 전세를 사는 셈입니다.
| 구분 | 예시 단지 | 미리내집 보증금 | 절약 효과 |
| 역세권 중저가 | 힐스테이트장승배기역 44㎡ | 약 3억 중반 | 약 8천만↓ |
| 강남권 | 잠실래미안아이파크 59㎡ | 약 7억 4천만 원 | 약 1.8억↓ |
| 최저가 기준 | 중랑구 소형(48㎡) | 약 2억 1,750만 원 | 입문 부담 낮음 |
🔑 보증금 분할납부제(2026년 신설): 입주 시 보증금의 70%만 납부하고, 나머지 30%는 퇴거 시까지 유예 가능. 유예분에는 연 2.73% 이자 적용. 목돈 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
[ 👍 장점 ]
- 시세의 80% 보증금: 동일 단지 민간 전세 대비 수천만~수억 원 절약
- 최장 20년 안정 거주: 기본 10년, 자녀 1명 이상 출산 시 20년으로 자동 연장
- 소득·자산 증가해도 OK: 입주 후 출산 가구는 소득·자산이 늘어도 계속 거주 가능
- 우선매수청구권 (내 집 마련 기회): 자녀 2명 → 시세 90%, 3명 → 80%, 4명 → 60%, 5명 이상 → 50% 할인 매수
- 신축 역세권 아파트: 이번 7차 신규 3개 단지 모두 역세권 신축
- 전세 사기 걱정 없음: 집주인이 서울시(공공)이므로 보증금 떼일 위험 없음
- 보증금 분할납부: 2026년부터 보증금 70%만 입주 시 납부 가능
[ 👎 단점 ]
- 여전히 높은 보증금: 강남권 단지는 보증금 7억 원 이상 — 버팀목 전세대출(한도 2.5억) 만으로 부족. 자기 자금 수억 원 필요
- 전세대출 한도 규제: 보증금 4억 원 초과 단지는 버팀목 전세대출 이용 불가
- 신혼부부 전용: 혼인 7년 초과 또는 미혼·이혼자는 신청 불가
- 서울 거주 요건: 공고일 기준 서울 비거주자 불가
- 우선매수청구권은 자녀 2명 이상 출산 시: 아이 없이 10년 후 퇴거 시 내 집이 되지 않음
- 재건축·철거 시 퇴거 가능성: 계약 조건에 따라 드물게 조기 퇴거 통보 사례 있음
한 마디로 "평균 40~60대 1, 인기 단지는 100~300대 1"입니다.
| 차수 | 평균 경쟁률 | 최고 경쟁률 |
| 1~2차 | 50대 1 초과 | 213대 1 (올림픽파크포레온) |
| 4차 | 64.3대 1 | — |
| 5차 (2025.8) | 39.7대 1 | 247.7대 1 (더샵강동센트럴시티 59㎡) |
📌 경쟁률이 낮아진 이유: 2025년 하반기 6·27 대출 규제로 버팀목 전세대출 한도가 2.5억으로 묶이면서, 보증금 4억 이상 고가 단지의 실수요가 감소했습니다.
📌 전략 포인트: 이번 7차에서는 상대적으로 보증금이 낮은 힐스테이트 동작시그니처 45㎡(66가구)가 가장 많은 물량 → 당첨 확률 높음. 유자녀 대상 공급은 무자녀 대상보다 경쟁률이 낮은 경향이 있습니다.
| 모집 공고 | 2026년 4월 24일(금) |
| 신청 접수 | 2026년 5월 6일(수) ~ 5월 8일(금) 3일간 |
| 신청 방법 | SH공사 누리집(i-sh.co.kr) 온라인 접수만 가능 |
| 공급 유형 | 아파트형 미리내집(장기전세주택Ⅱ) |
🔗 SH공사 공식 홈페이지 바로가기 📋 서울시 미리내집 공식 안내
① 파이낸셜뉴스 (2026.04.23)
"이것 모르고 결혼하면 손해…쉿! 조용히 확인하세요 — 미리내집 핵심 3가지"
올해부터 보증금 분할납부제 도입으로 초기 자금 부담이 크게 낮아졌으며, 7차 공고 주요 내용을 집중 분석한 기사입니다.
▶ 파이낸셜뉴스 기사 보기
② 뉴스핌 (2026.04.21)
"'신혼부부 모여라' 서울시 미리내집 441가구 모집… 보증금 분할납부제 시행"
4자녀 이상 다자녀 혜택 신설(보증금·매매가 시세 60%), 5자녀 이상 50% 적용 내용 포함.
▶ 뉴스핌 기사 보기
💡 핫 포인트: 2026년 연간 총 4,000가구 공급 목표. 이번 7차 이후 보증금지원형·일반주택형도 순차 공급 예정 → 이번 공고를 놓쳐도 하반기 추가 기회가 있습니다.
⭐ 입주자 후기 — 30대 신혼부부 A씨
"올림픽파크포레온 당첨됐을 때 믿기지 않았어요. 보증금이 시세 대비 1억 이상 저렴하고 아이 계획도 생기니 20년은 여기서 살겠다는 생각에 정말 든든합니다. 사전 점검 때 다른 당첨자 부부들도 다들 아이 낳을 계획이라고 하더라고요."
출처: 서울시 내 손안에 서울 (2024.11)
⭐ 맞벌이 부부 B씨 — 소득 기준 통과 경험
"맞벌이라서 일반 공공임대는 다 떨어졌는데 미리내집은 맞벌이 소득 기준이 180~200%라서 우리 소득으로도 신청할 수 있었어요. 처음에 소득이 높다고 포기했다가 공고문 자세히 읽고 신청해서 당첨됐습니다. 꼭 직접 확인해보세요."
출처: 월부 커뮤니티 후기 (2025.02)
⚠️ 아쉬운 점 — 강남권 단지 신청자 C씨
"청담르엘에 신청했는데 보증금이 7억이 넘어서 버팀목 대출이 안 됐어요. 자기 자금이 수억 있어야 하는 현실… 강남권은 보증금이 80%라 해도 절대적으로 높습니다. 역세권이지만 보증금 3~4억대 단지를 노리는 게 현실적으로 입주 가능성이 높습니다."
출처: 부동산 두부레터 (2025.08)
📊 종합 평가: 전세 사기 위험 없는 공공주택 + 시세 80% 보증금 + 최대 20년 거주라는 혜택은 매우 강력합니다. 단, 강남권 고가 단지는 대출 규제로 실접근성이 낮아 역세권 중저가 단지 위주 전략이 현실적입니다.
Q1. 서울 이외 거주자도 신청할 수 있나요?
❌ 불가합니다. 공고일(2026.4.24.) 기준 서울특별시 거주자만 신청 가능합니다.
Q2. 아이가 없어도 신청할 수 있나요?
✅ 가능합니다. 무자녀 신혼부부도 신청할 수 있으며, 기본 10년 거주가 보장됩니다. 다만 입주 후 아이를 낳아야 20년 연장과 매수청구권이 주어집니다.
Q3. 혼인 7년을 초과한 부부는 아예 안 되나요?
❌ 아파트형 미리내집은 혼인 7년 이내만 가능합니다. 다만 서울시는 별도로 일반 장기전세주택(SHift1)도 운영 중이니 대안으로 알아보세요.
Q4. 재공급 단지란 무엇인가요?
기존에 미리내집으로 공급된 아파트 중 계약 해지·이사 등으로 다시 나온 가구입니다. 신축이 아닌 경우도 있으나 조건(보증금·거주기간)은 동일합니다.
Q5. 당첨 후 소득이 크게 늘어도 쫓겨나지 않나요?
✅ 입주 후 자녀를 출산한 경우, 소득·자산이 증가해도 소득 심사 없이 2년 단위로 재계약할 수 있습니다. 단, 자녀 없이 10년 후 만기가 되면 퇴거해야 합니다.
Q6. 분할납부제 이자(연 2.73%)는 얼마나 되나요?
보증금의 30% 유예 시 예시: 보증금 4억 원 → 유예분 1.2억 원 → 연 이자 약 328만 원(월 약 27만 원). 일반 전세대출 금리 대비 낮은 수준입니다.
- 공공주택 특별법 제2조, 제49조의4 (장기전세주택)
- 서울특별시 장기전세주택 공급 및 관리 조례
- 서울시 장기전세주택Ⅱ(미리내집) 운영 기준 (서울시 고시)
- 저출산·고령사회기본법 제8조 (주거 지원)
- 무엇: 서울시(SH공사)가 신혼부부에게 공급하는 공공 장기전세주택
- 이번 공고: 제7차 아파트형 미리내집 441가구, 85개 단지
- 신청: 2026.5.6~5.8, SH공사 누리집(i-sh.co.kr) 온라인 접수
- 자격: 서울 거주 무주택 신혼부부(혼인 7년 이내) 또는 예비신혼부부
- 보증금: 주변 시세 80% 수준 + 2026년 분할납부제(70%만 입주 시 납부)
- 거주: 기본 10년, 자녀 1명 이상 출산 시 20년
- 내 집 마련: 자녀 2명→시세 90%, 3명→80%, 4명→60%, 5명↑→50% 할인 매수
- 경쟁률: 평균 40~60대 1, 인기 단지 최고 247대 1 (중저가 역세권 단지 유리)
- 주의: 강남권 고가 단지는 버팀목 대출 한도 초과로 자기 자금 충분해야
- 문의: SH공사 ☎ 1600-3456